ก่อนที่จะไปเรื่องทางบัญชี ต้องเข้าใจเหตุผลของการทำธุรกรรม และวิธีการทางธุรกรรมที่สำคัญก่อนและจากนั้นก็จะเข้าใจประเด็นทางบัญชี (ข้อ 3-4)
- การจัดตั้งกองทุน (กองทุนอสังหาฯ REIT กองทุนโครงสร้างพื้นฐาน IFF) นั้นมีวัตุประสงค์หลักคือ การระดมทุน โดยนำเงินไปเพื่อลดภาระหนี้ หรือเพื่อนำไปขยายการลงทุน ไม่ใช่เพื่อการขายสินทรัพย์หากำไร
- หลักการระดมทุนเป็นรูปแบบหนึ่งของการแปลงสินทรัพย์เป็นทุน จึงต้องมีการจัดตั้ง SVP (เรื่องนี้เคยเขียนไปเมื่อ 31/8/56 ลองไปหาอ่านเพิ่มเติม) ถ้าบริษัทตั้งเอง อาจจะเข้าไปถือหุ้นราว 30% ตามที่ กลต.กำหนด (ให้บริษัทจัดการจัดสรรหน่วยลงทุนของกองทุนรวมให้แก่บุคคลใดหรือกลุ่มบุคคลเดียวกันใดได้ ไม่เกินอัตราหนึ่งในสามของจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่ายได้แล้วทั้งหมดของกองทุนรวม) ผู้ถือหน่วยลงทุนถือเป็นผู้ถือหุ้นของกองทุน การถือหุ้นนี้จะไม่ถือหรือถือแต่ต้องไม่เกินหนึ่งในสาม
- จากข้อสองนี้เอง ถ้าบริษัทไปถือ > 20% ก็เข้าหลักเกณฑ์การเป็นบริษัทร่วม เมื่อเป็นบริษัทร่วม กำไรที่เกิดระหว่างกันจากการซื้อขายสินทรัพย์จะไม่นำมาบันทึกครั้งเดียว ต้องตัดรายการระหว่างกันออก เนื่องจากกองทุนมักจะมีอายุเช่นกองทุน IFF เช่น BTS Growth Fund บริษัทขายระบบรางรถไฟฟ้าให้ขายได้เงินมา 6 หมื่นล้านบาท ต้นทุนของโครงการราว 4 หมื่นล้านบาท มีกำไรทั้งสิ้น ราว 2 หมื่นล้านบาท เนื่องจากมีการลงทุนระหว่างกันราว 1/3 จึงต้องรับรู้เพียง 2/3 ราว 1.3 หมื่นล้านบาท ซึ่งกำไร 2/3 นี้เรียกว่า True Sale Transaction กำไรจริงที่เกิดขึ้น
- มาตรฐานทางบัญชีอนุญาตให้บริษัทที่ขายสินทรัพย์ที่เป็นโครงสร้างพื้นฐานบันทึกกำไรพิเศษได้แค่ส่วนต่างระหว่างมูลค่าพื้นฐานกับมูลค่าทางบัญชีเท่านั้นโดยส่วนที่เหลือจะทยอยรับรู้ตามอายุสินทรัพย์
ในประเด็นนี้
- มูลค่าทางบัญคือราคาทุนหักค่าเสื่อมสะสมและด้อยค่า(ถ้ามี)
- ส่วนมูลค่าพื้นฐานคือมูลค่าเชิงเศรษฐกิจ มักนิยมหาจากมูลค่าปัจจุบันของกระแสเงินสดในอนาคต สมมติ บริษัทนำเอาโครสร้างพื้นฐาน เช่น ระบบขนส่งทางราง ไฟฟ้า ประปา ถนน ทางพิเศษ หรือทางสัมปทาน ท่าอากาศยานหรือสนามบิน ท่าเรือน้ำลึก โทรคมนาคม โครงข่ายอินเตอร์เน็ต เป็นต้น การประเมินมูลค่าก็คือ ดูว่าโครงข่ายนี้จะทำรายได้กระแสเงินสดเข้าสุทธิเท่าไรในอนาคต แล้วคิดลดด้วยอัตราคิดลดซึ่งปกติจะใช้ WACC
ดังนั้นโดยมากแล้วการบันทึกกำไรพิเศษจะเกิดทันทีระหว่างส่วนต่างระหว่างมูลค่าพื้นฐานกับมูลค่าทางบัญชีส่วนแรกรับรู้ทันที และต้องหักกำไรระหว่างกันออกตามส่วนที่มีการถือในกองทุน สาวนที่เกินจะทยอยรับรู้ตามอายุการใช้งานของสินทรัพย์ การเล่นแร่แปรธาตุที่ทำได้คือ ตัว WACC กำไรพิเศษจะเพราะมูลค่าปัจจุบันของกรแสเงินสดจะน้อย ส่วนที่ขายได้เกินก็ทยอยรับรู้ไป แต่โดยมากบริษัทเน้นลงกำไรทันทีมากกว่า ดังนั้นก็ต้องตีราคาพื้นฐานให้สูงเข้าไว้ ซึ่งก็จะทำให้ผู้ถือหน่วยได้ผลตอบแทนต่ำลง
ในทางบัญชีรายการเหล่านี้เมื่อเกิดขึ้นจะรับรู้เป็นกำไรจากการขายสินทรัพย์ ถือเป็น และone-time gain ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่สร้างคอนโดมิเนียมขาย จะขายยกโครงการและเป็นรายได้จากการขาย ทำให้มีรายได้แบบก้าวกระโดด กำไรเติบโตอย่างมาก มาดูที่ธุรกิจทั่วไปที่ขายสินทรัพย์ประเภทอสังหาริมทรัพย์เข้ากองทุนอสังหาฯ และเกิดกำไรจากการขายสินทรัพย์ ขึ้น ถือว่าเป็นรายการทำ Creative accounting ซึ่งบางคนอาจเรียกว่าการตกแต่งบัญชีบ้าง กลบัญชีบ้าง Financial Shenanigans บ้าง
ดังนั้นถือเป็นการสร้างกำไรประเภท one-time gain ขึ้น รายการพวกนี้ถ้าพิจารณาดีๆ มันมาครั้งเดียวกระชากกำไรให้เพิ่มขึ้น แต่งวดต่อไป ก็ไม่มีแล้วถ้าจะให้มีอีกก็ต้องหาสินทรัพย์มาขายทำกองทุนแบบนี้อีก เหมือนกับคนๆหนึ่งมีรายได้จากการทำงานประจำ จู่ๆเดือนนั้นขายรถได้เงินมา ถ้าคุณเป็นธนาคารคุณจะปล่อยสินเชื่อโดยมองที่งานประจำอย่างเดียวหรือรวมรายได้ขายรถมากำหนดให้วงเงินกู้ การลงทุนระยาวก็หลักการเดียวกัน
ดังนั้นบริษัทที่ออกข่าวว่าจะมีกำไรจากการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน ผมมองว่าเขาเริ่มไม่มีอะไรจะหากินแล้วแต่เริ่มเอาสินทรัพย์มาสร้างตัวเลขกำไร เวลาประเมินมูลค่าแท้จริง จะต้องหักรายการพวกนี้ออก หากจะซื้อให้ระลึกไว้เสมอว่าซื้อเพราะการเก็งกำไร ไม่ใช่เรื่องปัจจัยพื้นฐาน
อย่างที่บอกไว้แต่ข้อแรกว่า การจัดตั้งกองทุน (กองทุนอสังหาฯ REIT กองทุนโครงสร้างพื้นฐาน IFF) นั้นมีวัตุประสงค์หลักคือการระดมทุน ไม่ใช่เพื่อการขายสินทรัพย์หากำไร จึงอย่าเอาเรื่องกำไรมาประเมินมูลค่าในระยะยาว กำไรจากการขายสินทรัพย์เข้ากองทุน มีกำไร ส่วนทุนเพิ่ม เงินสดเพิ่ม แต่กำไรนี้มางวดเดียว ไม่เหมือนรายได้จากการขาย/บริการปกติ ไม่ใช่มูลค่าระยะยาว ถ้าหวังเอาส่วนต่างระยะสั้นตามข่าวก็ได้ แต่ถ้าจะลงทุนแนว VI ตัวจริงคงไม่ใช่และถ้าเอาเงินมาลดหนี้แล้วในทางทฤษฎีแล้ว ผลตอบแทนเงินก้อนนั้นได้แค่ต้นทุนดอกเบี้นเท่านั้น ข้อดีมีประเด็นเดียวคือจากสถานะมีหนี้สินพรุงพรังใกล้แย่ก็ดีขึ้น ถ้าบริษัทใดไม่ได้มีแรงกดดันเรื่องหนี้ถือว่าไม่คุ้ม แค่ปั่นกำไรเท่านั้น ส่วนบริษัทหนี้มากก็แต่รอดตาย ต้องดูอีกว่าหลังรอดตายจาก ICU จะเป็นอย่างไรต่อไป จะฟื้นหรือแค่อัมพฤกษ์
[1]https://www.facebook.com/sanpong.limthamrongkul/posts/10201234011070769
ไม่มีความคิดเห็น :
แสดงความคิดเห็น
สงสัยอะไรถามได้ครับผม