จะเล่นหุ้นอสังหาฯ ให้มีกำไรต้องทำอย่างไร นักวิเคราะห์แนะนำว่า มีกลเกมทางบัญชี 4 วิธีที่ผู้ลงทุนต้องรู้ทุน คือ การบันทึกรายได้ กำไรขั้นต้น ค่าใช้จ่าย และการไหลของกระแสเงินสด กรุงเทพธุรกิจออนไลน์ : กลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหุ้นไทยมีมากถึง 68 บริษัท แยกเป็น 5 กลุ่ม ทั้งรับเหมาก่อสร้าง ที่อยู่อาศัย พัฒนาโครงการให้เช่า โรงงานอุตสาหกรรม และน้องใหม่กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ทั้งที่เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ และสิทธิการเช่า ซึ่งกลุ่มหลังสุดนี้โตขึ้นเรื่อยๆ เพราะมีกองทุนเข้ามาจดทะเบียนต่อเนื่อง ทั้ง 5 ธุรกิจในเซคเตอร์อสังหาฯ รวมๆ กันแล้วมีมาร์เก็ตแคปประมาณ 10% ของตลาด แต่กระจายกันถึง 68 หลักทรัพย์ แค่เลือกว่าจะลงทุนตัวไหนก็ละลานตาพอแล้ว แต่นักวิเคราะห์ยังเตือนไว้ด้วยว่า "เล่นหุ้นอสังหาฯ ไม่ง่าย" เพราะแต่ละบริษัทมีกลวิธีทางบัญชีที่แตกต่างกัน ฉะนั้นจะเล่นหุ้นกลุ่มนี้ ต้องตาดีเป็นพิเศษ ไม่เช่นนั้นอาจตกหลุมพรางทางบัญชีที่ถูก "ขุดล่อ" ไว้
1. วิธีบันทึกรายได้
เทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บล.เอเซีย พลัส บอกว่า ก่อนจะตัดสินใจลงทุน หรือไม่ลงทุนในหุ้นอสังหาฯ นอกจากต้องเข้าใจกลไกและผลกระทบของปัจจัยต่างๆ ในธุรกิจ ไม่ว่าจะเป็นดอกเบี้ย ความเชื่อมั่น มาตรการต่างๆ แล้ว สิ่งสำคัญที่สุด ต้องเข้าใจโครงสร้างรายได้ วิธีบันทึกรายได้ และการทำประมาณการผลการดำเนินงาน เพราะหุ้นกลุ่มนี้ แตกต่าง จากกลุ่มอื่นๆ หรือแม้แต่ในกลุ่มอสังหาฯ เหมือนกัน ก็ยังมีวิธีบันทึกรายได้และประมาณการแตกต่างกัน สินค้าทั่วไป ถ้าขายแล้วได้เงินมา ก็จะบันทึกราคาเลย แต่บริษัทอสังหาฯ ไม่ใช่ จะบันทึกรายได้เฉพาะส่วนที่ "สร้างเสร็จ" แล้วเท่านั้น ไม่ใช่เท่านั้น เพราะการบันทึกรายได้ของธุรกิจบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ หรือที่เรียกว่า โครงการแนวราบ กับโครงการคอนโดมิเนียมก็ "แตกต่าง" กันอีก เทิดศักดิ์อธิบายว่า การบันทึกรายได้ในบัญชีมี 3 เงื่อนไข คือ
- บริษัทต้องได้รับเงินจากลูกค้าอย่างน้อย 20% ของราคาขาย
- งานก่อสร้างต้องคืบหน้าเกิน 10% และลูกค้าผ่อนดาวน์ต้องไม่ขาดผ่อนต่อเนื่องเกิน 3 งวด
- ส่วนกรณีคอนโดมิเนียม จะเพิ่มเงื่อนไขอีกข้อว่า โครงการนั้นต้องมียอดขายพื้นที่ "เกิน 40%" ของพื้นที่ขาย โครงการคอนโดมิเนียมจะแบกรับความเสี่ยงมากกว่าบ้านเดี่ยวหรือ ทาว์นเฮ้าส์ จึงต้องการยอดขายและกำไรขั้นต้นที่สูงกว่า ผู้ลงทุนที่จะซื้อหุ้นของกิจการคอนโดมิเนียมจึงต้องพิจารณาให้ดี
2. อัตรากำไรขั้นต้น
อีกเรื่องที่ต้องดูคือการคาดการณ์ กำไรขั้นต้น หรือ "Gross Margin" ซึ่งจะเป็นตัวบ่งชี้ถึง "ฝีมือ" ผู้บริหาร ถ้า Gross Margin สูงๆ โดยปกติก็บ่งชี้ว่า จัดการเก่ง มีประสิทธิภาพ บริหารจัดการเป็นเยี่ยม แต่บางกรณี Gross Margin ก็อาจถูก หมกเม็ด ได้เช่นกัน ที่เห็นกันบ่อยๆ คือ กำไรขั้นต้นสูง แต่ไม่ได้เกิดจากการบริหารจัดการที่ดี แต่มาจากการเล่นกลทางบัญชี เทิดศักดิ์ตั้งข้อสังเกตว่า บางบริษัทที่มี Gross Margin สูง เพราะมีการปรับปรุงทาง บัญชี เช่น ปรับลดมูลค่าสินทรัพย์ในอดีต ทำให้เมื่อนำสินทรัพย์ชิ้นที่ถูกปรับลดมูลค่ามาพัฒนาเพื่อขาย จึงมีต้นทุนต่ำกว่าปกติ ส่งผลให้กำไรขั้นต้นสูงกว่าปกติ กำไรขั้นต้น หรือ Gross Margin สูง ยังอาจมาจากกลยุทธ์พัฒนาที่ดินของผู้บริหาร เช่นสะสมที่ดินแปลงใหญ่มาหลายปี แต่ทยอยพัฒนา เช่น มีที่ดินสะสม 100 ไร่ ซึ่งในการพัฒนาที่ดินเฟสแรกๆ กำไรขั้นต้นจะต่ำเพราะมีต้นทุนสูง แต่หลังจากนั้นมูลค่าที่ดินสูงขึ้น และตั้งราคาสินค้าได้สูงกว่าเฟสแรก กำไรขั้นต้นก็สูงขึ้นในช่วงเฟสท้ายๆ กำไรขั้นต้นของกลุ่มอสังหาฯ เคยขึ้นไปสูงสุดถึง 41% ในปี 2546 ซึ่งเป็นช่วงที่บ้านสร้างไม่พอขาย ทำให้การสต็อกสินค้าต่ำมากๆ และตลาดเป็นของผู้ขาย แต่จากนั้น Gross Margin ก็ถอยลงมาเรื่อยๆ จนเหลือ 32-34% สะท้อนว่าตอนนี้ตลาดเป็นของผู้ซื้อ" กรณีแบบนี้เคยเกิดขึ้นมาแล้ว เทิดศักดิ์ยกตัวอย่างบริษัทสัมมากร" ซึ่งซื้อที่ดินแปลงใหญ่และพัฒนาโครงการ โดยใช้เวลาถึง 10 ปี ตอนนั้นโครงการหมู่บ้านที่บางกะปิ เคยมีกำไรขั้นต้นสูงถึง 70% แต่พอที่ดินหมด กำไรขั้นต้นก็ลดลง ฉะนั้นในการพิจารณา Gross Margin หากเห็นว่าสูงผิดปกติ ต้องเจาะลึกด้วยว่าเป็นข้อมูลจริงหรือไม่ และจะอยู่อย่างนั้นตลอดไปหรือไม่ "ค่าใช้จ่ายในการขายและบริหาร" ก็เป็นอีกรายการหนึ่งที่ต้องดูอย่างละเอียด และเป็นอีกหนึ่งประเด็นที่ผู้ลงทุนต้องระวัง..
3. ค่าใช้จ่าย
โดยทั่วไปค่าใช้จ่ายในการขายและบริหารของธุรกิจอสังหาฯ จะมี 4 ส่วน คือ ค่าจ้างเงินเดือน และค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ดในการจัดการต่างๆ ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมิน ค่าธรรมเนียมการโอน 2% และค่าใช้จ่ายส่งเสริมการขายส่วนใหญ่จะคิดราว 3% ของยอดจอง รวมเป็น 7.3% สิ่งที่ควรระวังก็คือ ในบางกรณีการบันทึกบัญชี จะมีค่าใช้จ่ายการขายแปลกๆ เกิดขึ้น เช่น โปรโมชั่นแปลกๆ ให้ของแลกแจกแถม ดอกเบี้ยจ่าย ซึ่งถ้าเห็นความผิดปกติ ต้องสอบถามผู้บริหารด้วย สิ่งที่ต้องจับตาอีกอย่างคือ โครงสร้างการเงินและแนวโน้มการก่อหนี้ ในช่วงวิกฤติ บริษัทอสังหาฯ ส่วนใหญ่จะเติบโตด้วยการก่อหนี้ โดยไปกู้ยืมเงินนอกประเทศ เพราะได้อัตราดอกเบี้ยถูก แต่หลังการปล่อยค่าเงินลอยตัว ทำให้มีหนี้เพิ่มขึ้นหลายเท่าตัว โดยในปี 2543 สัดส่วนหนี้สิน (Net Gearing) สูงถึง 11% จากนั้นจึงทำการ "แฮร์คัต" หรือปรับโครงสร้างหนี้ ทำให้ Net Gearing ปัจจุบันเหลือเพียง 0.7% ช่วงนี้จึงถือว่าฐานเงินทุนบริษัทอสังหาฯ แข็งแรง เพราะเป็นการเติบโตจากเงินของผู้ถือหุ้นเป็นส่วนใหญ่
4. งบกระแสเงินสด
วิธีดูกระแสเงินสดจากการดำเนินงาน ก็เป็นเครื่องบ่งชี้ "สถานะ" (Position) ของกิจการได้ทางหนึ่ง "ในช่วงเริ่มฟื้นตัวของกิจการ หรือช่วงขยายกิจการ ส่วนใหญ่จะมีกระแสเงินสดจากการดำเนินงานติดลบ แต่เมื่อผ่านช่วงการลงทุนไปแล้ว ฐานธุรกิจใหญ่ขึ้น กระแสเงินสดจะเป็นบวก" "ดูวิธีบันทึกบัญชี เกาะติด Gross Margin พิจารณาค่าใช้จ่ายในการขาย และปรายตาดูกระแสเงินสด" นี่คือแนวทางหลักๆ ในการค้นหาความจริงของหุ้นอสังหาริมทรัพย์ ที่นักวิเคราะห์แนะนำไว้ หากทำได้ครบ รับรองว่าได้หุ้นถูกตัว ถูกใจ มีกำไรได้ไม่ยาก..
