วันอาทิตย์ที่ 1 พฤศจิกายน พ.ศ. 2558

ส่องหุ้นเด็ดอสังหารับมาตรการกระตุ้นรัฐบาล

ช่วงนี้รัฐบาลออกมาตรการกระตุ้นอสังหา ตั้งการลดภาษีค่าโอน ฯลฯ เชื่อว่าทำให้กลุ่มอุตสาหกรรมพัฒนาอสังหาริมทรัพย์น่าจะได้ประโยชน์ หุ้นกลุ่มนี้ก็มีหลายตัวตัวไหนมีโอกาสเราต้องตามขุดกันต่อไป

ไอเดียการค้นหาคือ เมื่อมีมาตรการกระตุ้นอสังหา บริษัทที่มีโครงการรอโอนเยอะๆ ทั้งกำลังจะโอนและขายไม่ออก น่าจะได้ประโยชน์มากสุด และด้วยประสา VI ชอบหาของถูก จึงเอาสินทรัพย์มาเทียบกับมูลค่าตลาด ถ้าบริษัทไหนมีมูลค่าสินทรัพย์มากกว่ามูลค่าตลาดเหมือนได้ซื้อของถูก เพราะถ้าขายสินทรัพย์นั้นได้เมื่อไร กำไรก็จะกระโดดมากมาย และถ้ามีโครงการที่ได้ประโยชน์จากนโยบายด้วยก็จะเป็นส่วนเสริมเข้าไปอีก

ข้อมูลนำมาจากเว็บ www.siamchart.com/stock ก็อบปี้มาลง excel มีมูลค่าตลาด แต่ไม่มีสินทรัพย์ เลยต้องคำนวณแบบอ้อมๆหน่อยโดยคำนวณจาก DE และ PBV ดังนี้
PBV = มูลค่าตลาด / ทุน
ทุน = PBV x มูลค่าตลาด
จาก
ทุน = สินทรัพย์ - หนี้
ดังนั้น
สินทรัพย์ - หนี้ = (PBV x มูลค่าตลาด)
สินทรัพย์ = (PBV x มูลค่าตลาด) + หนี้
สินทรัพย์ = (PBV x มูลค่าตลาด) + (DE x ทุน)
สินทรัพย์ = (PBV x มูลค่าตลาด) + (DE x (PBV x มูลค่าตลาด))
สินทรัพย์ = (PBV x มูลค่าตลาด) x (DE + 1)



เมื่อนำเรียงลำดับตามค่าสินทรัพย์ต่อสินทรัพย์ หุ้นที่น่าสนใจคือหุ้นที่ สินทรัพย์.มูลค่าตลาด มากกว่า 100% แปลว่าเป็นหุ้นที่ มีสินทรัพย์มากกว่ามูลค่าตลาด หรือเงินที่เราจ่ายซื้อไป เช่นอันดับ 1 Polar มีสินทรัพย์มากกว่ามูลค่าตลาดถือ 600% ถ้าขายออกได้น่าจะกำไรมากมาย

ปัญหาของการกรองแบบนี้คือ ต้องไปศึกษาต่อว่า สินทรัพย์เป็นอะไร ถ้าเป็นพวกโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ คอนโด บ้าน ก็จะอยู่ในรายการต้นทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยงบการเงินจะรายละเอียดในหมายเหตประกอบงบการเงินเป็นสามส่วนคือ ที่ดิน ค่าใช้จ่ายที่พัฒนา และดอกเบี้ยที่กู้ยืมมาสร้างโครงการนั้น

จากนั้นไปศึกษาต่อว่าบริษัทนั้นมีโครงการอะไร และสร้างเสร็จพร้อมโอนได้เมื่อไร เพราะอสังหาริมรัพย์จะรับรู้รายได้เมื่อโอน ถ้าบริษัทไม่โอน สินทรัพย์ที่เห็นก็ไม่สามารถแปลงเป็นรายได้และกำไรได้

ที่สำคัญต้องไปดูด้วยว่าโครงการของบริษัทนั้นๆ มูลค่าบ้าน คอนโด ราคาเท่าไร ได้ผลประโยชน์จากนโยบายรัฐที่เน้นอสังหาที่ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท

แต่ถ้าสินทรัพย์ที่ไม่เกี่ยวกับ บ้านคอนโด เยอะเช่น PF ที่มีส่วนที่เป็นโรงแรมด้วยจากโรงแรมของ GRAND ที่ซื้อมา และโรงแรมที่ญี่ปุ่นของ PF เอง จะอยู่ในรายที่ดิน อาคาร อุปกรณ์ การรับรู้รายได้จะเป็นรูปค่าเช่าต่อคืนเป็นน้ำซึมบ่อทรายไม่ได้ทำให้กำไรกระโดดมากมาย

อีกจุดทีี่ต้องระวังคือ เรื่องหนี้สิน ปกติธุรกิจประเภทนี้มักรวยด้วยเงินคนอื่น กู้เงินมาพัฒนาโครงการ พอโอนก็รับรู้กำไร ถ้าบริษัทไหนโอนได้ช้าจะเริ่มมีปัญหาเรื่องหนี้สิน เพราะจะไม่มีเงินมาจ่ายเงินต้นและดอกเบี้ย ซึ่งดอกเบี้ยจะวิ่งทุกวันบันทึกอยู่ในต้นทุนพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์นั่นเอง (ถ้าโครงการโอนได้ช้า ต้นทุนพัฒนาอสังริมทรัพย์จะสูงขึ้น ทำระเวลาคำนวณระยะเวลาขายสินค้าจะสูงขึ้นด้วย) ในตารางจะมีช่อง DE ratio ให้ด้วยครับ

โชคดีในการลงทุนทุกท่าน

ป.ล. เอากลุ่มนิคมมาด้วย เพราะเดี๋ยวซักวันมันก็ต้องโอน

ไม่มีความคิดเห็น :

โพสต์ความคิดเห็น

สงสัยอะไรถามได้ครับผม