ส่อง IPO หุ้น ORI : บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)

มีคนถามเรื่อง IPO ORI ว่าเป็นอย่างไรบ้าง จะซื้อดีไหม หรือจะถือยาวๆดี บทความนี้ก็จะมาส่องพื้นฐานของ ori ครับว่าเป็นอย่างไร มีอะไรน่าสนใจบ้าง

ก่อนอื่น เข้าไปโหลดเอกสาร filing ที่ส่งให้ กลต ได้ที่ลิงค์นี้ http://capital.sec.or.th/webapp/corp_fin2/cgi-bin/final69.php?txt_compid=1555&txt_offerid=001327&txt_secuid=01&txt_offertypeid=01&txt_language=T&txt_applydate=2014-11-24&start_date=2015-09-30

1.ดูผลประกอบการ

ORI : บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ประเภทธุรกิจ ประกอบธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียม ผลประกอบการสามารถเข้าไปดูได้ 2 ที่ตรงหัวข้อ ข้อมูลสรุป (Executive Summary) และดูรายละเอียดที่ ส่วนที่ 2.4 ฐานะการเงินและผลการดำเนินงาน บริษัทนี้ดีอย่างหนึ่งคือในคำอธิบายแยกรายได้และต้นทุนเป็นรายโครงการให้เลย เยี่ยมมากหวังว่าจะหลัง IPO แล้วจะแยกต้นทุนแบบนี้ให้ดูอีกนะครับ

รายได้ของ ORI
กดที่ภาพเพื่อดูขนาดใหญ่

รายได้โตไวมาก ดูแล้วเตรียมตัวบริษัทนี้เพื่อเข้าตลาดจริงๆ จากรายได้ปี 2554 มีแค่ 4 หมื่นบาท รายได้ 6 เดือนแรกปี 2558 ยอดขายขยับไปถึง 1 พันล้าน ดูแล้วน่าจะเป็นการเอาบริษัทอสังหาอีกบริษัทเข้ามาสวมเพื่อเอา ori เข้าตลาด

อัตราส่วนทางการเงินของ ORI
กดที่ภาพเพื่อดูขนาดใหญ่

ดูสภาพคล่อง

หุ้นที่ทำธุรกิจพัฒนาอสังหาสินทรัพย์หลักๆคือ สินค้าคงเหลือ ในงบการเงินจะเขียนว่าต้นทุนพัฒนาอสังริมทรัพย์ ถ้าเข้าไปดูในหมายเหตประกอบงบเขาจะแยกออกมาเป็น ที่ดิน ต้นทุนก่อสร้าง และดอกเบี้ย

การวัดสภาพคล่อง อัตราส่วนสภาพคล่อง current ratio ดูดี แต่เมื่อเอาสินค้าคงเหลือออก อัตราส่วนสภาพคล่องหมุนเร็ว (Quick ratio) เหลือนิดเดียวแสดงว่าถ้าบ้านขายไม่ออกหรือเศรษฐกิจเริ่มเป็นขาลงเมื่อไรก็ซวย อัตราส่วนสภาพคล่องแระแสเงินสด บางตำราเรียก modify current ratio = cfo / หนี้สินหมุนเวียน มีค่าเป็นลบทุกปีแปลว่า เป็นปกติของอสังหาที่จะไม่ค่อยมีสภาพคล่องเท่าไร เพราะเงินเอาไปลงทุนโครงการใหม่เพื่อการเติบโต แต่ถ้าเป็นอุตสาหกรรมอื่นต้องระวัง

ที่น่าสนใจคือระยะเวลาขายสินค้า เพิ่มขึ้นติดๆกันหลายปีและดฮวบก่อนเข้าตลาด แสดงว่าโครงการเก่าโอนไปเยอะแล้ว โครงการใหม่ที่รอโอนเพิ่มไม่มากต้องวัดในเอาว่าเข้าตลาดแล้วจะเอาเงินมาทำโครงการใหม่ๆอะไรบ้าง

การทำกำไร

ปีก่อนเข้าตลาาด อัตรากำไรสุทธิ เยอะจนน่าแปลกใน จากปกติ 14-16% ช่วงก่อนเข้าตลาดขึ้นไปถึง 26% เป็นปกติของหุ้นอสังหาช่วงมีโอนเยอะๆ ถ้าไม่ได้เปิดโครงการอะไรใหม่ๆ สัดส่วนของค่าใช้จ่ายจะดูน้อย ต้องทำใจนิดนึงตอนเข้าตลาดอัตรากำไรจะต่ำลงเพราะถ้าสร้างโครงการใหม่ ยังไม่รับรู้รายได้เพราะจะรับรู้เมื่อโอน แต่รายจ่ายต่างๆ รับรู้ทันที

ร้อยละ การโอนของแต่ละโครงการ งวด 6 เดือน 2558
กดที่ภาพเพื่อดูขนาดเต็ม

ช่วง  6 เดือน 2558 ที่ผ่านมา โครงการในมือโอนไปเกือบหมดละคร้าบ ต้องตามไปดูว่าครึ่งปีหลังจะมีโครงการเหลือโอนอีกเท่าไร

โครงสร้างต้นทุนขาย
กดที่ภาพเพื่อดูขนาดเต็ม

โครงสร้างต้นทุนขายส่วนใหญ่เป็นค่าที่ดินกับค่าก่อสร้าง รู้สึกหลังๆสัดส่วนค่าที่ดินสูงขึ้น จาก 15 เป็น 19%

อัตรากำไรขั้นต้นโครงการที่โอนใหม่ๆ ลดลงบริษัทเขาว่าเป็นโปรช่วงเปิดตัว แต่ดูจากยอดโอนสะสมตารางข้างบน ก็โอนไปเยอะพอสมควร แสดงว่าเร่งสร้างยอดช่วงครึ่งปีแรกสุดๆ ด้วยการออกโปรโมชั่นจัดเต็ม

ค่าใช้จ่ายในการขาย

ค่าใช้จ่ายในการขาย ส่วนใหญ่เป็นค่าโฆษณา กับค่าโอนห้องชุด จะเห็นว่าช่วงที่ยังไม่โอนสัดส่วนค่าใช้จ่ายพวกนี้จะเยอะ แต่จะน้อยลงวันที่โอน

ค่าใช้จ่ายในการบริหาร

ค่าใช้จ่ายบริหารส่วนใหญ่เป็นต้นทุนคงที่ พวกเงินเดือน ค่าจ้างยาม แต่จะเห็นปี 2558 เงินเดือนพนักงานและผู้บริหารสูงขึ้นเท่าตัว มองได้สองอย่างคือ รับคนเพิมก็เพิ่มเงินเดือน

หนี้สิน

หนี้เยอะเพราะมุ่งเอาเงินไปอัดโครงการมากมาย ดูตรงอัตราจ่ายปันผล จะเห็นว่า 120% ของกำไรแสดงว่าเจ้าของเดิมเอากำไรสะสมถอนทุนไปแล้ว เข้าตลาด

กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน

สำหรับหุ้นอสังหา ความสามารถในการจ่ายดอกเบี้ยต้องไปดูที่งบกระแสเงินสดว่าจ่ายดอกเบี้ยเป็นเงินสดจริงๆเท่าไร ในปี 2558 ดอกเบี้ยจ่ายในงบกำไรขาดทุนอยู่ที่ 10 ล้าน แต่เงินสดจ่ายดอกเบี้ย 52 ล้าน แสดงวาอีก 40 ล้านเป็นค่าใช้จ่ายซุกไว้ในต้นทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (มาตรฐานบัญชีอณุญาติให้บันทึกดอกเบี้ยที่กู้มาก่อสร้ามาเป็นส่วนหนึ่งของต้นทุนการก่อสร้างได้) และดูเงินสดจากการดำเนินงานงาน ติดลบ 68 ล้าน เอาดอกเบี้ยมาบวกกลับก็เป็น 68-52 = -16 ล้าน แสดงว่ากระแสเงินจากการดำเนินงานยังไม่พอจ่ายดอกเบี้ยนะครัส

จะเห็นว่าแต่ละปีเงินจมไปกับต้นทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างเยอะ ดังนั้นธุรกิจอสังหา ถ้ายอดขายบ้านเริ่มโอนช้าลง ต้องระวังเรื่องสภาพคล่อง และการชำระหนี้เป็นอย่างมาก

2.ดูโครงการในอนาคต

โครงการที่กำลังสร้างจะอยู่ในต้นทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

รายละเอียดต้นทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แยกตามโครงการ

ส่วนโครงการในอนาคตหลัง IPO มี 5 โครงการมูลค่า 3,370 ล้าน มีเยอะพอสมควร

3.ดูราคาขาย IPO

ที่มาของการกำหนดราคาหลักทรัพย์ที่เสนอขาย

ราคาเสนอขายคิดจากวิธีประมูล ได้ราคา 9 บาท คิดเป็น PE 18.4 เท่า สำหรับอสังหาผมว่าแพงไปนะ ถ้าเอาไปเทียบกับ SPALI ที PE แค่ 6 เท่า PS PE 9 เท่า

ถ้า PE ขนาดนี้แสดงว่า ตลาดหวัง GROWTH อนาคตที่สูงมาก อย่างน้อยต้องโต 20% ขึ้นไป

บทความนี้ก็เป็นการพาทัวร์บริษัท ORI : บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)  ผ่านเอกสาร filling ที่ส่งให้ประชาชนทั่วไปดู